12月25日，国寿嘉园·北京乐境的全面启用，标志着险资在养老赛道的“京城争夺战”再下一城。继太保家园·北京国际颐养社区后，首都再添一座险资大型CCRC（持续照料退休社区）养老社区。这场看似繁荣的“养老扩张潮”背后，既有险企转型的迫切，也暗藏着供需失衡、运营质量、区域布局失衡等深层隐忧。  

一、险资养老的“扩张逻辑”：从“重资产”到“轻重并举”

国寿的养老布局，是险企“保险+养老”战略的典型缩影。截至2025年三季度末，国寿已在16城布局20个机构养老项目，覆盖CCRC、城心养老、旅居养老和居家养老四大类型，并在京津冀、长三角等重点区域落地“境”系列项目。其最新动作——与烟台乐天养老中心合作委托运营普惠养老项目（规划6124张床位），更释放出“轻重并举”的信号。  

这种转型并非偶然。传统重资产模式（如泰康之家）虽树立了行业标杆，但资金投入大（单个项目投资超50亿元）、运营成本高（年运营成本占收入比超60%）的痛点日益凸显。2025年泰康推出的“养联体”战略（机构+社区+居家三位一体），正是从重资产向“轻重结合”转型的尝试。国寿的“轻重并举”，本质是通过轻资产（委托运营、普惠项目）降低资金压力，同时通过重资产（CCRC社区）树立品牌，形成互补。  

二、区域布局的“失衡之痛”：上海的“缺席”与竞争压力

国寿的扩张版图中，上海的“缺席”尤为刺眼。作为国内保险密度最高的城市（2025年人均保费超8000元），上海是险企养老业务的“必争之地”。然而，国寿在上海至今未落子一个养老机构，最近的布局仍是苏州阳澄湖畔的“苏州雅境”，这对拓展上海保险客户（尤其是高净值客群）的掣肘效应显著。  

对比同行，泰康之家已在沪开建第三个浦园项目，太保家园布局两家，平安颐年城·静安8号定位顶奢，大家的家、国华合悦家等也纷纷入局。国寿的“迟到”，使其在争夺上海养老市场份额时处于劣势——毕竟，养老社区的“就近性”是高净值客户选择的关键因素之一。  

三、隐忧浮现：供需失衡与运营质量的“双重考验”

险资养老的“扩张热”背后，两大隐忧正逐渐显现：  

1. 保单客户的“集中兑付风险”

以泰康“幸福有约”为例，该产品已销售超30万件，但泰康全国47个项目仅能容纳约9万长者，供需比高达3:1。这意味着，未来可能出现“保单客户无法入住”的集中兑付风险。国寿虽未公布具体销售数据，但随着其养老社区加速落地，“幸福有约”类产品的销售规模必然扩大，如何平衡“保单承诺”与“床位供给”，是必须解决的问题。  

2. 运营质量的“可持续性挑战”

养老服务的核心是“人”的服务——从硬件配套到医养结合，从生活照护到人文关怀，任何环节的短板都可能导致客户满意度下降。当前，部分险企的养老社区存在“重建设、轻运营”倾向：硬件对标国际，但护理人员配比不足（行业标准为1:3，部分社区仅1:5）、医疗资源薄弱（仅30%的社区配备二级以上医院）、文化活动单一（多为书法、绘画等“老年常规项目”）。这些问题若不及时解决，可能导致“入住率低→收入不足→服务质量下降”的恶性循环。  

四、未来破局：差异化竞争与“保险+服务”的深度融合

险资养老的长期竞争力，在于“差异化”与“服务深度”。  

• 差异化定位：避免同质化竞争，例如泰康聚焦“高端医养”，太保主打“城心便捷”，国寿可依托“轻重并举”模式，在普惠养老领域形成特色（如烟台乐天项目的6124张普惠床位）；  

• 服务深度融合：将保险产品与养老服务深度绑定，例如“保单+优先入住权+健康管理”，而非简单的“卖保单送床位”；  

• 运营能力提升：通过培训专业护理团队、引入智慧养老系统（如AI健康监测、远程医疗）、丰富文化活动（如代际互动、兴趣社群），提升客户粘性。  

结语：养老不是“地产游戏”，而是“服务长跑”

国寿落子京城，是险资养老扩张的一个缩影。但养老产业的本质是“服务”，而非“地产”。险企若想在这场“银发经济”中胜出，需跳出“重资产扩张”的路径依赖，在服务质量和运营效率上下功夫。毕竟，老年人的需求不仅是“有地方住”，更是“住得好、活得有尊严”。这，才是养老赛道的终极答案。